Umfassende Einzelfallprüfung notwendigBGH-Urteil: Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mitUrteil vom 12. Januar 2022 (XII ZR 8/21) entschieden, dass im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht kommt. Dieses Urteil bedeutet aber nicht, dass der Mieter automatisch eine Mietanpassung für den Zeitraum der Schließung verlangen kann. Vielmehr sind im Rahmen einer umfassenden Abwägung sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen (§ 313 Abs. 1 BGB).

Dabei ist laut Urteil zunächst von Bedeutung, welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind (z. B. Umsatzrückgang bezogen auf das konkrete Mietobjekt). Zu berücksichtigen kann auch sein, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern (z. B. Außer-Haus-Verkauf, telefonische Auftragsannahme). Auf der anderen Seite sind  in der Abwägung auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat sowie Leistungen einer ggf. einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters. Staatliche Unterstützungsmaßnahmen, die nur auf Basis eines Darlehens gewährt wurden, bleiben hingegen bei der gebotenen Abwägung außer Betracht, weil der Mieter durch sie keine endgültige Kompensation der erlittenen Umsatzeinbußen erreicht. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist nicht erforderlich. Schließlich sind bei der gebotenen Abwägung auch die Interessen des Vermieters in den Blick zu nehmen.